Julkisten rakennusten vuokramallilla lisää joustoa ja kulukuria
Blogi
Säästötalkoot. Investoinnit jäissä. Korkojen nousu. Tyhjiä, huonokuntoisia julkisia tiloja. Julkisella sektorin toimitila-asiat puhuttavat ja vaativat ratkaisuja, jotka ovat kestävällä pohjalla muutoksen keskellä.
Ennusteiden mukaan Suomessa on vuoteen 2030 mennessä 80 000 peruskoululaista vähemmän kuin nyt. Tämä vaikuttaa esimerkiksi tulevaisuuden koulujen tarpeeseen huomattavasti. Väestöennusteet kuvastavat megatrendejä; toisaalla väki vähenee ja vanhenee, toisaalla lasten määrä kasvaa, jopa yli tuhannella lapsella vuodessa.
”Koulujen kuntoarvioon liittyvän tutkimustiedon pohjalta tiedämme, että tällä hetkellä kaikista Suomen koulurakennuksista 70 %:lla on korjausvelkaa yli 1000 euroa neliötä kohden ja se on valtava määrä”, toteaa Kuntaliiton Tilapalvelupäällikkö, Mikko Simpanen.
Perinteisesti kunnissa ja kaupungeissa on totuttu ajattelemaan asioita kiinteistön omistamisen näkökulmasta. Vallalla ollut malli on palvellut hyvin edellisinä vuosikymmeninä. Nykymaailmassa, jossa eletään rajun rakennemuutoksen ja vaikeasti ennustettavan tulevaisuuden keskellä tilanne on toinen.
Vuokraaminen haastaa omistamisen
Vuokramalli on kuitenkin usein taloudellisesti järkevä ja vastuullinen tapa ratkoa kuntien kiinteistöhaasteita.
Vuokraaminen mielletään usein kalliiksi vaihtoehdoksi. Valitettavan usein kustannusvertailua tehdään investointikustannuksen ja vuokrakauden aikaisten kassavirtojen välillä, ottamatta huomioon muita tekijöitä ja velvoitteita, mitä rakennuksen omistamiseen olennaisesti liittyy. Olisikin tärkeää verrata oikeita asioita keskenään todellisten kustannusten määrittämiseksi.
”Olemme kehittäneet Parmacolla työkalun rakennusten elinkaarikustannusten mallintamiseen. Työkalun avulla olemme pystyneet kuvaaman asiakkaillemme heidän hankkeitaan ja laskemaan, miltä näyttää investointi suhteessa vuokramalliin” kertoo Parmacon Myyntijohtaja, Jaakko Vihola. ”On tärkeää, että tällainen vertailu tehdään objektiivisesti ja laadukkaaseen dataan perustuen. Tampereen Yliopisto on validoinut laskentamallimme ja todennut sen tuottavan luotettavia tuloksia. Julkisen sektorin asiakkaamme ovat hyötyneet tuottamistamme laskelmista ja ovat saaneet sen avulla apua päätöksentekoon sekä palveluverkkosuunnitteluun”, Vihola summaa.
Monta muuttujaa
Elinkaarikustannusvertailuun tarvitaan paljon lähtötietoja. Tärkeimpinä ovat kohteen koko ja tulevaisuuden muutostarpeet tarvittavan tilan osalta, pohjautuen esimerkiksi väestöennusteeseen. Vertailun tuloksiin vaikuttaa myös investointikustannus ja -rahoitus. Vuokramallin osalta tarvitaan vuokratasot tulevina vuosikymmeninä. Näiden lisäksi olennainen tekijä on kiinteistön omistamiseen liittyvä korjausvastuu sekä molempia malleja koskevat ylläpitokustannukset, kuten vesi-, sähkö- ja lämmityskulut. Investointivaihtoehtoon liittyen tulee tarkastella myös jäännösarvo. Vanhan palvelukiinteistön osalta tämä on usein jopa negatiivinen.
Uudistuva rakentamislaki ja EU-direktiivit tuovat lisää painetta lähivuosina mm. energiansäästöön. Vuokramallissa kunta voi ulkoistaa vastuun tästä työstä ja keskittyä siihen, mikä on julkisen sektorin tärkein tehtävä: laadukkaiden ja toimivien palveluiden tuottaminen kansalaisille.
Kuuntele Parmacon Dynaamisesti vastuullinen -podcastista lisää aiheesta.