Intervju med Hans Lind – professor i fastighetsekonomi

Prof. Hans Lind kommer att delta i paneldiskussionen hyra eller äga offentliga verksamhetslokaler den 29 juni kl. 15 i Almedalen

I denna intervju ställer vi några frågor till prof. Hans Lind. Han resonerar kort kring frågan hyra eller äga samt frågan om underhållsplanering. Lind delar också med sig av inspirerande reflektioner kring lojalitet och lärdomar han samlat på sig genom åren. 

Hans Lind kan fortfarande kallas sig professor i fastighetsekonomi, även fast han inte längre har någon koppling till någon högskola. Han är pensionär och jobbade tidigare på institutionen för fastighet och byggande på KTH. I grunden är han nationalekonom och har disputerat på Stockholms universitet.

Hans har jobbat med olika fastighetsfrågor i 30 år ungefär. Från bostäder till kommunala lokaler, fastighetsvärdering och konjuktursvängningar bland mycket annat.

– På 30 år hinner man syssla med ett ganska brett område. Idag har jag det bra och blir intervjuad här i mitt växthus. Fortfarande händer det att någon kontaktar mig och säger ’hörrudu, kan vi göra någon intervju, eller skriva en artikel, eller vill du vara med på något hörn i någon utredning?” Jag har också några styrelseliknande uppdrag. Det är trevligt.

Hyra eller äga?

Det kan alltid finnas skäl i en kommun att tänka att vi inte behöver äga allt, vi kanske ska hyra en del. Det kan finnas lägen där man tycker att det här verkar vara en seriös aktör. Kommunen vill kanske inte bygga själva, det kan vara lite besvärligt. Jag kan se situationer där det är ett bra alternativ att om man har en aktör och dom kan bygga samt att vi hyr av dom långsiktigt. Men då ligger tonvikt på att studera vilka kassaflöden det blir? Hur mycket pengar ut blir det?

Ett råd är att se till att man har en kalkylmodell som är korrekt. Det vanligaste felet i sin kalkylmodell är att man tittat på internhyror och jämfört med det. Alla interna betalningar ska bort. Alltså: pengar ut, kommunfallet samt hyrfallet.

Ett till råd är se över riskanalysen. Hur ser situationen ut om fem, tio, femton år? Hur hanterar vi olika problem som kan dyka upp längst vägen?

Inom spelteori finns det ett begrepp som heter outside option. Alltså, vad har jag för möjligheter om den här relationen upphör? När kontraktet löpt ut ska det finnas möjlighet och frihet att avsluta samarbetet. Och visst, erbjuder aktören en rimlig hyra så kan avtalet förlängas. Men aktören ska inte tro att jag är beroende av dem i förlängningen. Det här är viktigt att understryka och något du måste tänka på redan från början.

Om man väljer en hyreslösning tycker jag inte att man ska ge sig in i sådana affärer med de viktigaste byggnaderna.

På den här marknaden finns en poäng med konkurrens genom att låta privata aktörer verka och sedan jämföra deras metoder med kommunens. Det råder ingen tvekan om att i dagens läge så skulle jag säga att privata ägare är effektivare när det gäller att förvalta fastigheter.

Det är det här som är ett dilemma. Man kan lägga ut förvaltningen på entreprenader utan att gå in i sale and leaseback-avtal.  Det är en utmaning för kommuner och regioner att höja effektiviteten i förvaltningen och hanteringen till de privata aktörernas nivå. Det handlar mycket om hur man organiserar. Hur självständigheten ser ut hos aktörerna som gör jobbet.

Att hyra istället för att äga är ett intressant alternativ. Också för att se hur gör dem gör och fattar beslut. Jag tycker det är lätt hänt att peka på fall där det inte gått bra och säga: titta så dumt det här blev nu ska vi (kommunen) göra allt själva. Vi (kommunen) är så duktiga för vi är inga spekulanter och vi är inga kapitalister. Tyvärr är vi inte så effektiva i offentlig sektor enligt mina erfarenheter. Det är en utmaning att bli lika bra som de bästa privata aktörerna.

Kontrakt

I slutändan är allt en fråga om kontraktet och hur duktig du är på att förhandla. Till syvende och sist är det en prislapp det handlar om. Hur mycket kostar det om jag gör det själv. Vad kostar den här handlingsfriheten? Kan jag göra en bra deal? När allt kommer omkring  är det en speciell situation med speciella aktörer. Man får värdera den situationen utifrån vad min egen situation är nu, vad erbjuder aktörerna, och vad har jag för alternativ? Finns det någon som är villig att hyra ut de här bra grejerna till ett bra pris  – då gör vi det. Annars hade vi byggt något själva. 

Osäkerhet och underhållsplanering

Lind skrev en gång en rapport om osäkerhet och underhållsplanering. Han höll sedan ett föredrag om ämnet i Luleå. Han funderade på hur han skulle få åhörarna intresserade av underhållsplanering.

– Då började jag med att fråga: hur många av er är det som har ett hus? Nästan alla räckte upp handen. Sedan förklarade jag att enligt ekonomisk teori så är man som mest rationell när du tar hand om det du själv äger. Då är det dina egna grejer och du får ta konsekvenserna. Folk nickade på åhörarbänken. Det verkade vettigt. Sedan frågade jag: hur många av er har en femårig underhållsplan på sin villa? Och då skrattade folk. En kvinna kom fram efteråt och sa ”jag har det men min man har inte det”.

Alltså, om man är som mest rationell när man tar hand om sin egen egendom; och om man då inte har en femårig underhållsplan, då tyder det på att det inte är rationellt att ha en femårig underhållsplan. 

Jag fortsatte förklara: jag och min fru har ju ett hus. Och hur ser vår underhållsplanering ut? Vi har ju en idé om vad som behöver göras. Men vi har inte bestämt i vilken ordning, och när det behöver göras. För det händer ju alltid saker. Exempel: Vi renoverade vårt kök lite tidigare än vad vi egentligen skulle gjort eftersom det fanns en byggfirma som var verksam i området. De gjorde ett bra jobb till ett rimligt pris. Då passade vi på. Hade firman inte dykt upp så hade vi inte renoverat utan istället väntat. Sedan sa vi till firman att: om ni sköter er får ni renovera vårt badrum också.

Min fru och jag grep tillfället i flykten. Det är så mycket som kan hända. Till exempel kan plötsligt någon bli arbetslös, då skjuter man på planerna om renovering. 

I kommunen mötte jag ofta folk som sa att ”nu har vi gjort en femårig underhållsplan, men bara efter ett par månader så måste vi ändra på den”. Då tänker jag att det ska vara självklart att situationen är föränderlig. Ni ska vara glada att er femåriga underhållsplan höll i några månader! Underhållsplaneringen är en levande materia. Hela tiden ska man ändra och omprioritera. Plötsligt händer det ena och sedan det andra”.

Här skickar skribenten med en tanke till läsaren. Hur hanterar ni er privata egendom? Går det att översätta till offentlig underhållsplanering?

Råd till kommuntjänstemän – om lojalitet

Prof. Lind kommer in på ämnet lojalitet.

– På äldre dagar blir man friare, mer oberoende. En sak jag lärt mig är att aldrig vara lojal mot en organisation, grupp eller yrkeskår. Dessa grupper förändras. Dem kan ändra riktning och plötsligt dra iväg åt ett annat håll, och vad gör jag då?

Jag tycker att man ska vara lojal mot individer och värden. Lojal mot ambitionen om att saker ska fungera på ett bra sätt och att människor ska bli nöjda och glada. Jag är lojal mot skattebetalarna. Då blir nästa fråga om skattepengarna används på ett vettigt sätt? Det finns massor av människor i samhället som jobbar hårt och inte har så höga inkomster samt betalar mycket skatt. Då vill jag kunna säga att: jag lever på dina skattepengar,  jag kan tala om vad jag gör, jag kan förklara att jag gör saker som är viktiga. Jag kan själv känna att jag har gjort skäl för den lön skattebetalarna betalat.

Jag tycker också kommunala tjänstemän borde leva mer efter den devisen. Lite risker får man ta, lite bör man försöka våga. Jag vet att det finns vissa kommuner där man lätt åker ut om man protesterar mot den kommunala majoriteten. Men speciellt när man blir äldre så bör man kanske försöka tänka att ”nu kan jag åtminstone tala om vad för dumdristiga beslut som fattas i den här kommunen. Sedan får de väl förtidspensionera mig”.

Tydlighet i sin argumentation

-Man måste vara väldigt tydlig i sin argumentation. Jag har till exempel argumenterat för friare hyresmarknad. Jag har goda relationer med hyresgästföreningen. Vi har kommit till olika slutsatser men det är inte som att jag tycker illa om dom på något sätt.

Det är något jag kan tycka: att alla tjänstemän och forskare bör ha tydlighet i sina argument. Varför kommer jag fram till det här? Varför säger jag de här sakerna? Varför tycker jag att det här är fel?

Hur värderar man information som kommuntjänsteman?

Jag har svårt att formalisera några sorts kriterier för det. Nu när jag är äldre så jag brukar säga att när jag är med i vissa sammanhang där det fattas beslut, så brukar jag betona att nu agerar jag på intuition. Jag läser och sedan känner jag.

Det är alltid bra att ha några personer att snacka med. Det personliga nätverket med folk jag arbetat med tidigare, som jag pluggat med, de som råkar känna via släkt och vänner – hitta folk att bolla med. På seminarier eller kurser brukar jag hälsa till deltagarna att dem ska höra sig med frågor om sådana dyker upp. Då kan jag titta på något PM eller agera bollplank utan att det behöver vara pengar inblandat.

Jag behöver hålla koll för egen del, bolla tankar med andra. LinkedIn och digitala medier är ju ett sätt att hålla koll, ett sätt att kunna skicka iväg en fråga. Har du en gammal kurskamrat kanske hon kan bistå, så skicka iväg ett meddelande.

Informera och värdera för att komma fram till vilka personer jag litar på. Dessa medier litar jag på, det där är sammanhang där jag träffar personer som jag lär något av och så vidare.  Som forskare är det nyttigt att ha med sig idén om att ”jag säkert har missat någonting”.  Jag läste om en professor i filosofi som sa att: kännetecknet på en vetenskaplig attityd är att man på något plan är fascinerad av tanken att alla teorier förr eller senare visar sig vara ofullständiga. Min egen teori som jag tycker är så fantastisk, undrar vad det är för fel på den egentligen? Förr eller senare kommer någon att hitta det där felet. 

Prof. Hans Lind kommer att delta i paneldiskussionen hyra eller äga offentliga verksamhetslokaler.